Sprzedaż mieszkania wiąże się z licznymi formalnościami. Jeśli zapomnimy o którejś z nich, może się to skończyć problemami w spieniężeniu nieruchomości lub nawet narazić nas na konsekwencje prawne.
Przed sprzedażą mieszkania powinniśmy pamiętać o przygotowaniu niezbędnej dokumentacji, w tym także nowości – świadectwa energetycznego. Kluczowe jest także to, jak się zachowamy po transakcji. Musimy bowiem zgłosić fakt sprzedaży mieszkania do kilku instytucji.
Dokumentacja mieszkania
Jeśli chcemy sprzedać mieszkanie, musimy przygotować uprzednio odpowiednie dokumenty dla notariusza, tak by na ich podstawie mogło dojść do zawarcia umowy. W przypadku mieszkań własnościowych są to:
- akt własności nieruchomości – w tym umowa kupna, umowa darowizny czy też prawomocne orzeczenie sądu o nabyciu spadku,
- odpis z księgi wieczystej,
- zaświadczenie o wymeldowaniu właścicieli i lokatorów lub oświadczenie o terminie dokonania takiego wymeldowania,
- zaświadczenie o braku zaległości wobec spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej.
Dodatkowo przy sprzedaży mieszkania obciążonego hipotecznie należy o tym fakcie poinformować wszystkich potencjalnych nabywców. Konieczna będzie także wizyta w banku w celu uzyskania zaświadczenia o aktualnym zadłużeniu i możliwości jednorazowej spłaty kredytu lub spłaty w transzach po spełnieniu określonych warunków. Nowością dla sprzedających są świadectwa energetyczne określające efektywność energetyczną lokalu.
Obowiązkowe świadectwa energetyczne
W kwietniu 2023 r. pojawił się nowy obowiązek wobec osób sprzedających mieszkania. Od tego miesiąca obowiązkowym elementem dokumentacji każdego domu i budynku wielorodzinnego jest świadectwo energetyczne. Zawiera ono informacje o zapotrzebowaniu na energię niezbędną do ogrzewania, chłodzenia, wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej oraz oświetlenia mieszkania. Dotyczy to także starszych mieszkań, wybudowanych przed 2009 r. Jeśli przy sprzedaży nieruchomości nie zostanie dołączony dokument o świadectwie energetycznym, właścicielowi nieruchomości grozi kara w wysokości kilku tysięcy złotych. Wystawienie świadectwa charakterystyki lokalu nie jest trudne. Wystarczy, że zgłosimy się do agencji posiadającej uprawnienia do sporządzenia tego dokumentu, a jej pracownicy przeprowadzą nas przez ten proces. Przygotowanie dokumentu nie trwa długo. Certyfikat energetyczny można otrzymać nawet w ciągu 24 godzin, w zależności od wybranej agencji.
Gdzie zgłosić sprzedaż mieszkania?
Jeśli uda się nam już sprzedać mieszkanie, powinniśmy zgłosić ten fakt do kilku instytucji, aby uniknąć problemów prawnych oraz administracyjnych:
- Urząd skarbowy – jeśli transakcja wiąże się z koniecznością zapłacenia podatku od dochodu ze sprzedaży nieruchomości. Stawka podatku wynosi 19% od dochodu, czyli różnicy między przychodem a kosztami poniesionymi w związku z transakcją (są nimi np. koszty notarialne). Podatek za sprzedaż mieszkania płacimy wówczas, gdy nastąpiła ona w okresie krótszym niż 5 lat od zakupu. Możemy jednak skorzystać z ulgi i nie płacić podatku, gdy środki pozyskane ze sprzedaży będą w ciągu 3 lat wykorzystane na cele mieszkaniowe (tę informację trzeba zadeklarować w formularzu PIT-39). Na złożenie niezbędnej informacji PIT-39 do urzędu skarbowego jest 14 dni od daty transakcji.
- Wydział Geodezji i Katastru w Starostwie Powiatowym – zgłoszenie zmiany właściciela nieruchomości konieczne do uaktualnienia danych w ewidencji gruntów i budynków.
- Wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia – należy zaktualizować dane dotyczące opłat administracyjnych i mediów.
- Zakład Ubezpieczeń Społecznych – w sytuacji, gdy sprzedaż dotyczyła mieszkania wynajmowanego, a dochody z jej tytułu były objęte zgłoszeniem do ZUS.
